Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, soweit die Instandhaltungsaufwendungen (netto) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. In diesem Fall sind die Kosten nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Wann beginnt der 3-Jahreszeitraum?
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass die Frist mit dem Kaufvertragsdatum beginnt. Tatsächlich startet der Dreijahreszeitraum erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – also dem Zeitpunkt, zu dem das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie auf den Käufer übergeht.
Beispiel: Wie anschaffungsnahe Herstellungskosten bei laufenden Baumaßnahmen ermittelt werden
Ein Investor kauft am 5. Juni 2022 eine Immobilie. Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Zahlung des Kaufpreises am 30. Juni 2022 über. Somit läuft die 3-Jahresfrist bis zum 30. Juni 2025 und alle in dieser Zeit angefallenen Renovierungskosten müssen geprüft werden, ob sie die 15 %-Grenze überschreiten.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass es nicht auf die Bezahlung der Aufwendungen, sondern auf die Ausführung der Maßnahmen innerhalb des 3-Jahreszeitraums ankommt. Die Finanzverwaltung geht so weit, dass es zum Ende des Zeitraums nicht erforderlich ist, dass die Maßnahme abgeschlossen ist. Für Maßnahmen, die länger als drei Jahre andauern, muss am Ende des dritten Jahres eine Aufteilung vorgenommen werden. Aufwendungen, die Maßnahmen betreffen, die im Laufe der drei Jahre durchgeführt wurden, sind gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu berücksichtigen. Der verbleibende Teil wird nicht in die Berechnung einbezogen.
Merke | Es ist also keine Lösung, lediglich die Bezahlung der Rechnungen hinauszuzögern, um die 15 %-Grenze zu umgehen.
Bei längerfristigen Baumaßnahmen über den 3-Jahreszeitraum sollte die zeitliche Durchführung der Baumaßnahmen gut dokumentiert werden; zum Beispiel durch entsprechende Teilrechnungen der Bauunternehmen.
Strategien zur Vermeidung anschaffungsnaher Herstellungskosten
Damit Renovierungskosten sofort als Werbungskosten absetzbar sind, sollten einige Strategien beachtet werden:
- Aufwendungen staffeln: Werden Renovierungsmaßnahmen über mehrere Jahre verteilt, lässt sich die 15%-Grenze gezielt unterschreiten.
- Regelmäßige Erhaltungsaufwendungen nutzen: Kosten für kleine Reparaturen und Instandhaltungen, die jährlich üblich sind, fallen nicht unter die Regelung.
- Renovierungen vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchführen: Arbeiten, die vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen sind, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und bleiben von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verschont. Dies hat der BFH im Jahr 2020 festgestellt (BFH 28.4.20, IX B 121/19).
Beispiel:
Ein Käufer unterzeichnet am 1. Februar 2024 den Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus. Der Besitzübergang erfolgt am 1. Mai 2024. Bis dahin darf er bereits Renovierungsmaßnahmen durchführen. Diese Kosten zählen nicht in die 15 %-Grenze und können sofort steuerlich geltend gemacht werden.
Merke | Bei einer Vorverlagerung von Aufwendungen ist es wichtig sicherzustellen, dass die Abnahme der Baumaßnahme vor dem Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt. Um dies gegenüber dem Finanzamt nachweisen zu können, können im Zweifelsfall auch Teilrechnungen als Dokumentationsnachweis dienen, um eine klare Abgrenzung der Aufwendungen vor und nach dem Erwerb des Objekts zu ermöglichen.
Fazit: Mit Planung und Timing Steuern sparen
Durch eine vorausschauende Planung der Renovierungsmaßnahmen kannst du anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden und deine steuerliche Belastung optimieren. Kleine Reparaturen, eine schrittweise Renovierung sowie eine präzise Dokumentation sind die Schlüssel, um die Steuerfalle geschickt zu umgehen.
📌 Sie haben Fragen zur steuerlichen Behandlung Ihrer Immobilieninvestition?
Unsere Steuerberatung steht Ihnen mit kompetenter Beratung zur Seite! Kontaktieren Sie uns und sichern Sie sich eine optimale Steuerstrategie.
