Warum ist eine Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden erforderlich?
Bei gemischt genutzten Gebäuden – also Immobilien, die teils umsatzsteuerpflichtig (z. B. gewerbliche Vermietung) und teils umsatzsteuerfrei (z. B. Wohnungsvermietung) genutzt werden – ist der Vorsteuerabzug nur anteilig möglich. Die Aufteilung der Vorsteuer richtet sich nach der wirtschaftlichen Zuordnung der Eingangsleistungen zu den jeweiligen Umsätzen (§ 15 Abs. 4 UStG).
Das zentrale Problem: Die wirtschaftliche Zuordnung
§ 15 Abs. 4 Satz 2 UStG schreibt vor, dass die nicht abziehbare Vorsteuer im Wege einer sachgerechten Schätzung zu ermitteln ist. In der Praxis stellte sich bislang regelmäßig die Frage, nach welchem Aufteilungsschlüssel diese Schätzung zu erfolgen hat. Bisher war die Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel (Verhältnis der steuerpflichtigen zu steuerfreien Umsätzen) zulässig, wenn keine andere, präzisere Methode möglich war. Die Rechtsprechung von EuGH und BFH hatte jedoch bereits den Flächenschlüssel als Regelfall bestätigt. Der Gesetzgeber hat die Frage nach dem Aufteilungsschlüssel nun ausdrücklich für Grundstücke beantwortet.
Die Neuregelung ab 2026 für die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
Mit der Ergänzung des § 15 Abs. 4 Satz 4 UStG um folgenden Satz wird nun gesetzlich festgelegt:
„Für Grundstücke ist dabei eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorzunehmen, es sei denn, eine andere Methode führt zu einer demgegenüber präziseren wirtschaftlichen Zuordnung.“
Damit wird erstmals gesetzlich festgeschrieben, welcher Aufteilungsmaßstab bei Immobilien grundsätzlich anzuwenden ist.
1. Flächenschlüssel als gesetzlicher Regelfall
Für Grundstücke und Gebäude ist der Flächenschlüssel künftig der vorrangig anzuwendende Aufteilungsmaßstab. Maßgeblich ist das Verhältnis der Nutzflächen, die für vorsteuerunschädliche bzw. vorsteuerschädliche Umsätze verwendet werden.
Merke | Der Flächenschlüssel ist ab 2026 nicht mehr nur Verwaltungsauffassung, sondern gesetzlicher Regelfall für die Vorsteueraufteilung bei Immobilien.
2. Abweichung nur bei präziserer Methode
Eine andere Aufteilungsmethode ist nur dann zulässig, wenn sie zu einer präziseren wirtschaftlichen Zuordnung führt. Der Gesetzgeber nennt hierfür bewusst keine Beispiele. In Betracht kommt insbesondere ein objektbezogener Umsatzschlüssel, wenn erhebliche Ausstattungsunterschiede zwischen den Gebäudeteilen bestehen.
Merke | Die Abweichung vom Flächenschlüssel ist die Ausnahme und setzt eine nachvollziehbare Begründung sowie entsprechende Nachweise voraus.
Beispiel: Wann der Flächenschlüssel nicht sachgerecht ist
- Erdgeschoss: einfach ausgestattetes Ladenlokal, umsatzsteuerpflichtig vermietet
- Obergeschosse: hochwertig ausgestattete Luxusappartements mit Sauna und Whirlpool, umsatzsteuerfrei vermietet
Aufgrund der erheblichen Unterschiede im Bau- und Ausstattungsaufwand führt der Flächenschlüssel zu einer wirtschaftlich ungenauen Zuordnung der Vorsteuer. Eine objektbezogene Aufteilung nach den jeweiligen Mieterträgen dürfte in diesem Fall präziser sein. Zulässig ist dabei ausschließlich ein objektbezogener Umsatzschlüssel (Ladenlokal zu Luxusappartements). Eine Aufteilung nach dem Gesamtumsatz des Unternehmens ist hingegen unzulässig.
Merke | Der Umsatzschlüssel ist – wenn überhaupt – nur noch objektbezogen anwendbar. Eine Aufteilung nach dem Gesamtumsatz scheidet bei Grundstücken regelmäßig aus.
Kurzer Überblick: So war die Rechtslage bisher
Bereits nach bisheriger Rechtslage galt:
- vorrangige direkte Zuordnung, soweit möglich
- ansonsten sachgerechte Aufteilung
- Flächenschlüssel regelmäßig bevorzugt
- Umsatzschlüssel nur nachrangig
Neu ist jedoch, dass diese Grundsätze nun gesetzlich normiert und für Grundstücke verbindlich konkretisiert wurden. Die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden ist ab 2026 kein Wahlrecht mehr, sondern folgt einer klaren gesetzlichen Rangfolge. Der bisher bestehende Argumentationsspielraum wird damit deutlich eingeschränkt.
Fazit: Klare Leitplanken – weniger Gestaltungsspielraum
Mit der Neuregelung schafft der Gesetzgeber mehr Klarheit, reduziert aber zugleich die Flexibilität bei der Vorsteueraufteilung. Für Immobilienunternehmer bedeutet dies, dass der Flächenschlüssel Ausgangspunkt jeder Prüfung ist, Abweichungen begründet und dokumentiert werden müssen und der Gesamtumsatzschlüssel als Aufteilungsmaßstab praktisch ausgeschlossen ist.
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